又一家房企做“变性”手术

文/乐居财经 严明会

10年时间，变性总资产增长了55倍，房企这是做手云南城投曾经做出的成绩。

作为一家偏居西南的变性房企，自上市后，房企云南城投一度高歌猛进。做手2008年时，变性云南城投总资产只有15.63亿元，房企但到了2019年，做手总资产已经达到888.81亿元。变性但公司的房企辉煌，也停留在了这一年。做手

2019年，变性云南城投出现重大亏损，房企净利润暴跌665.35%至-27.78亿元，做手2020年亏损依旧在持续，亏损额为25.86亿元。更致命的是，公司 2020 年度期末净资产为负值，按照规定， 2020 年度报告披露后，云南城投戴上了*ST的“帽子”，日内涨跌幅限制将从10%变更为5%。

为了“保壳”，之后云南城投不得不开启了大甩卖模式，总资产也随之缩水。到2022年第一季度末，公司总资产仅剩400.58亿元，较2019年巅峰时期缩水55%。

不过在不断卖卖卖之后，云南城投也摘了星。5月11日晚间，因2021年净资产转正为7亿元，云南城投被撤销退市风险警示，股票简称由“*”变更为“ST云城”。

但云南城投似乎并不打算就此收手，近日，其又挂牌了一大批资产，准备彻底剥离房地产。

7月15日，ST云城发布（600239.SH）公告称，拟在云交所公开挂牌转让20家下属企业股权或合伙份额。以2022年3月31日为评估基准日，云南城投拟出售标的资产预估值合计约为56.20亿元，挂牌参考底价合计约60.26亿元。

云南城投表示，拟通过本次重大资产重组实施内部资产配置调整，积极实施战略转型，未来将做大做强商管、物管两大服务板块，致力发展成为专业的城市综合服务商。同时，本次交易有利于降低公司资产及有息负债规模。

资产再缩水33%

云南城投首次公布这笔交易，是在6月17日。不久后，上交所对该笔交易发布问询，共计9个问题，包括出售资产对公司财务报表的影响，重组后公司是否存在无具体经营业务以及补充披露近两年一期商管、物管板块的业务模式，经营业绩和未来经营计划等问题。

云南城投在回复函件中表示，本次交易拟出售的标的企业股权账面价值合计约49.94亿元，挂牌参考底价约60.26亿元。交易完成前，云南城投的总资产为400.58亿元，交易完成后，总资产为264.47亿元，缩水33%。

而随着交易完成，这些公司的负债也将被转出，云南城投的总负债将降低124.33亿元，净资产则由3.3亿元增加至9.02亿元。换言之，通过这一笔交易，云南城投甩掉负债是多于资产的。

截止2022 年 3 月末，20家被挂牌公司的归母净资产合计 51.69 亿元，而截止2021年末，云南城投的净资产仅 7.05 亿元，上交所质疑云南城投重组后，出现主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。

云南城投则表示，在本次交易完成后，上市公司 2022 年 3 月末资产总额为 264.47 亿元，主要资产为存货、投资性房地产合计 180.74 亿元，占资产总额的 68.34%。

其中，存货 124.78 亿元，占资产总额的 47.18%。包括土地一级开发整理面积 97.38万平方米；待开发项目的土地面积 13.40万平方米；在建项目建筑面积 82.69 万平方米；已完工项目规划计容建筑面积 285.97 万平方米。持有的投资性房地产约 55.96亿元，主要为商业物业，面积约71.86万平方米。

转型运营商

剥离房地产开发业务后，云南城投将做大做强商管、物管两大服务板块，致力发展成为专业的城市综合服务商，这一转型同样引发上交所关注。上交所要求云南城投说明，近两年一期商管、物管服务板块的业务模式、经营业绩以及未来经营计划，说明服务板块是否具有核心竞争力。

截止2022年3月，云南城投商管在管项目共12个，面积面积227.4万平方米，签约项目19个，面积262万平方；在管的物业项目30个，面积479.68万平方，签约项目39个，面积551.86万平方米。

在过去的经营中，商管及物管业务在云南城投的收入中算是占有一席之地。2022年前3月，商管运营和物业管理收入达3.46亿元，占比云南城投期内总收入的46.33%，毛利率为55.81%。而在2020年及2021年，云南城投的商管运营和物业管理收入分别为11.61亿元及13.75亿元，分别占比总营收的29.47%及24.19%。

而从客户视角来看，云南城投或是还未探索出稳定的大客户。商管业务方面，云南城投2020-2022年前三月来自5大客户的合计收入占比分别为3.61%、4.00%及3.94%。物管方面来自5大客户的合计收入占比则分别为4.18%、3.30%及3.30%。

此外，2020年-2021年云南城投物管五大客户中，有3名客户均是关联方，2022年前3月则有两名大客户为关联方。

云南城投表示，未来公司将利用在云贵地区的地域优势打造自己的名牌，积极进行第三方外拓，通过收并购、战略合作等方式开拓第三方市场，进一步降低关联交易比例。

大股东或将兜底

云南城投此次挂牌20家公司的公告中，还透露出了一个重要的信息，就是大股东康旅集团也将按照挂牌底价和公开挂牌项下的其他交易条件竞价一次。换言之，实在无法寻得买方的情况下，康旅集团将为云南城投兜底。

事实上，云南城投在甩卖资产的过程中，康旅集团已经为其接盘了不少。2021年4月9日，云南城投公告，为优化财务结构，改善经营状况，公司拟以公开挂牌及非公开协议转让的方式对外出售20家标的股权。而买方，正是康旅集团。

截至2020年12月31日，20家标的股权未经审计的资产总额195.65亿元、资产净额-22.96亿元，2020年度营业收入7.13亿元，净利润-17.08亿元。云南城投也在公告中表示，这是一批低效资产。

而在2021年2月，康旅集团还接盘过云南城投无人问津的10家挂牌公司，这10家公司挂牌价共计约为28.87亿元。

虽然成功摘星，但云南城投的情况依旧不容乐观。6月6日，公司披露的涉案情况显示，云南城投涉多宗诉讼纠纷，可能将被采取相关资产处置。

同时，一直兜底的大股东也已经不堪重负。截止公告日，康旅集团直接持有云南城投约6.4亿股股份，并通过云南融智投资有限公司持有云南城投3261万股，合计约6.7亿股，目前康旅集团直接持有云南城投的6.4亿股存在被诉讼冻结的情况，占公司总股本的39.87%。

(责任编辑：休闲)